Рынок недвижимости ОАЭ – один из самых быстрорастущих в мире. В 2024 году объем сделок по всем сегментам показал рекордный прирост на уровне 30%. Как сегодня развивается этот рынок, почему он далек от перегрева и какие стратегии будут работать в 2025 году, нашему журналу рассказала брокер и эксперт по недвижимости в ОАЭ Марина Ганова.

Беседовала Ирина Малкова Фото: Кристина Красильникова, Татьяна Скрябина

Что произошло на рынке недвижимости ОАЭ с 2022 года

Марина, с момента нашего последнего разговора в 2022 году (интервью опубликовано в номере №107) прошло два года. Расскажите, какие изменения произошли на рынке за это время?

Марина Ганова: В первую очередь значительно выросли цены. Например, стоимость квадратного метра в одном из самых востребованных районов Дубая – Downtown – увеличилась с US$ 6500 до US$ 8500. Инвесторы, которые вложились сюда 2–3 года назад, сейчас фиксируют прибыль от 30% и более – и так по многим районам и проектам.

Также перемены коснулись отношения покупателей к ситуации на рынке. Все меньше становится тех, кто говорит о его перегретости. Напротив, опытные инвесторы начали рассматривать Эмираты как перспективное направление для вложений, бизнеса и жизни.

На мой взгляд, это происходит по двум причинам. Во-первых, даже несмотря на рост цен, недвижимость в Дубае и Абу-Даби остается доступнее и инвестиционно интереснее, чем в Лондоне, Нью-Йорке, Париже и других крупных городах мира. Во-вторых, ОАЭ демонстрируют колоссальный прогресс во всех сегментах – от экономики до инфраструктуры. Страна входит в число наиболее конкурентоспособных экономик мира, сохраняя при этом нейтральную позицию в ряде ключевых политических вопросов. В наши дни это очень ценно.

Какие стратегии были популярны среди инвесторов в 2024 году и почему?

Марина Ганова: Уже несколько лет я наблюдаю, как стратегии иностранных и русскоязычных инвесторов становятся все более взвешенными. Каждая сделка тщательно продумывается, даже если это покупка апартаментов для себя.

В 2024 году практически 70% моих клиентов выбирали недвижимость для личного пользования, хотя несколько лет назад статистика была исключительно на стороне инвестиций.

Если размышлять, почему это произошло, то основная причина в том, что многие увидели преимущества ОАЭ и релоцировали сюда свой бизнес. За последние годы в Дубае и Абу-Даби открылись офисы DHL, Kaspersky Lab, Mackenzie Jones, Guardian Wealth Management, Telegram, BlackRock и многих других компаний мирового уровня. Поэтому логично, что вместе с релокацией растет и рынок вторичной недвижимости. И фаундерам, и сотрудникам необходимо собственное постоянное жилье.

Какую недвижимость обычно выбирают те, кто переезжает в ОАЭ из-за бизнеса или работы?

Марина Ганова: Недавно один из моих клиентов, проведя много лет в Нью-Йорке и Лондоне, выбрал для своей дальнейшей жизни Дубай. При поиске недвижимости он ориентировался на эксклюзивность, бренд и качество. И это не частный случай, а общий тренд.

Состоятельные люди выбирают не просто удобное пространство для жизни, а комфортную дистанцию от повседневной суеты. Поэтому ключевая характеристика недвижимости для себя – это абсолютный комфорт и приватность. Чаще всего такие варианты находятся в сегменте брендовых резиденций.

Кстати, в последнее время в Дубае строится много подобных резиденций – Bugatti, Versace, Armani, Elie Saab и другие. Насколько это действительно интересные объекты?

Марина Ганова: Проектов много, но, по моему опыту, в 2024 году особенно ярко выделялось несколько из них. Например, Bugatti Residences в Business Bay и Mercedes-Benz Residences в Downtown привлекали внимание своим футуристичным дизайном.

Затем был проект Bulgari Lighthouse на острове Jumeirah Bay, который сделал ставку на интерьеры, виды на залив и эксклюзивные SPA-сервисы от Bulgari Resort Dubai.

Также много обсуждали и выбирали для жизни новый гиннесовский проект – One Za’abeel, где представлены как сервисные апартаменты под управлением сети пятизвездочных отелей One&Only, так и разноуровневые резиденции.

Мы с клиентами, выбирая брендовые резиденции, останавливали свой выбор на Dorchester Collection в Дубае. Это проекты всемирно известной сети пятизвездочных отелей, расположенные на набережной в Business Bay и на острове Palm Jumeirah. Учитывая, что в мире всего 10 отелей и 5 жилых комплексов под брендом Dorchester, это крайне выгодные инвестиции, даже несмотря на то, что приобретаются они для личного пользования. Шестой проект Dorchester Collection с резиденциями появится на Palm Jumeirah в 2028 году.

Это действительно интересные проекты, предлагающие эксклюзивность в архитектуре, наполнении и сервисе. Однако важно, чтобы коллаборация с брендом осуществлялась девелопером, который уже зарекомендовал себя высоким качеством строительства.

Как вы думаете, брендовые резиденции – это временный тренд или долгосрочная тенденция?

Марина Ганова: Это, безусловно, устойчивая часть рынка с большими перспективами. Спрос на такую недвижимость будет расти благодаря ее ограниченному количеству и стабильному интересу со стороны инвесторов и собственников.

В 2025 году мы ожидаем несколько топовых проектов в районе Jumeirah. Например, в марте этого года завершится проект Marsa Al Arab, уже сейчас там перепродаются люксовые пентхаусы и виллы. А следующим значимым проектом к 2027 году станет курорт с резиденциями AMAN Dubai.

Что будет с рынком недвижимости дальше?

Cтоит ли сейчас покупать недвижимость в ОАЭ или лучше подождать?

Марина Ганова: На рынке недвижимости ОАЭ есть одно важное правило: лучше инвестировать сегодня, чем надеяться на снижение цен завтра. Все лучшие цены и условия всегда остаются в прошлом.

Как я понимаю, основная причина, почему некоторые инвесторы сомневаются в покупке недвижимости в ОАЭ, – это опасения по поводу политической или экономической стабильности. Да, мир непредсказуем, и никто не застрахован от феномена «черного лебедя», как это было во время пандемии. Но именно такие кризисные моменты часто открывают новые возможности для гибких и дальновидных инвесторов.

Что касается сегодняшнего дня, то рынок недвижимости ОАЭ демонстрирует устойчивый рост на фоне снижения ставок ФРС США. Напомню, что ставка Центрального банка ОАЭ напрямую зависит от американской. Даже текущие ипотечные ставки в диапазоне 3,5–4,5% вызывают интерес и становятся устойчивым трендом среди покупателей.

Но если они снизятся еще больше, это станет серьезным стимулом для сделок с использованием ипотеки и роста спроса на рынке вторичного жилья.

Есть ли какие-то предпосылки к замедлению рынка недвижимости в 2025 году?

Марина Ганова: Никаких рациональных причин ожидать замедления нет. Эмираты активно поддерживают интерес со стороны туристов, инвесторов и экспатов, продолжая развивать инфраструктуру и экономику. Приток людей, приезжающих сюда работать, отдыхать или жить, в ближайшие годы не снизится.

Тем не менее стоит учитывать, что темп роста цен может замедлиться по сравнению с прошлыми годами. В 2024 году на рынок поступило более 30 тысяч новых жилых объектов – это одно из самых значительных предложений за последние годы. Не исключено, что такой объем недвижимости на первичном рынке немного сдержит стремительный рост цен.

Перспективные локации в 2025 году

ОАЭ входят в топ стран по спросу на зарубежную недвижимость. А какие районы будут пользоваться наибольшим спросом в 2025 году?

Марина Ганова: С момента нашей прошлой беседы мое мнение не изменилось: ключевые точки роста сосредоточены в трех эмиратах – Дубае, Абу-Даби и Рас-АльХейме.

Однако выбор локации всегда зависит от целей и возможностей покупателя. Кто-то ищет недвижимость для жизни, кто-то – для инвестиций, а кто-то рассчитывает на сочетание обоих факторов.

Дубай по-прежнему остается лидером по спросу, как для личного проживания, так и инвестиций. Но в последние годы набирает обороты Абу-Даби: в 2024 году около 30% моих клиентов для покупки недвижимости в ОАЭ выбрали именно столицу. Рас-Аль-Хейма пока остается нишевым рынком, ориентированным в основном на инвесторов с долгосрочными планами.

Хорошо, а какие районы в Дубае вы бы рекомендовали для жизни?

Марина Ганова: Практически все, кто переезжает в Дубай, стремятся найти готовое жилье в районах с развитой инфраструктурой. Как правило, выбор падает на локации в центре, равноудаленные от ключевых точек города, или на те, что находятся в непосредственной близости от моря. Такому запросу отлично отвечают районы Jumeirah, Port de La Mer, Downtown, Creek Harbour, поскольку они предлагают современную застройку, удобный доступ к знаковым местам и высокий уровень комфорта.

И, безусловно, стоит обратить внимание на Dubai Hills Estate, который пользуется огромной популярностью среди семейных экспатов благодаря своей продуманной и почти завершенной инфраструктуре. Правда, сейчас здесь довольно сложно найти подходящий вариант виллы или апартаментов из-за высокого спроса и непрекращающегося роста цен.

Однако у Dubai Hills есть районы-аналоги. Это, например, Tilal Al Ghaf – функционирующее комьюнити с виллами различных классов, а также Ghaf Woods – строящийся комплекс с невысотными домами и просторными апартаментами в них. Оба района будут отличаться продуманной инфраструктурой, большим количеством зелени и ориентацией на комфортную семейную жизнь.

А есть ли районы Дубая, которые рассматриваются только в качестве инвестиций?

Марина Ганова: Так можно сказать про Palm Jebel Ali – второй по величине искусственный архипелаг в Дубае, которым занимается девелопер Nakheel. Этот проект будет реализовываться в течение ближайшего десятилетия, поэтому сейчас ориентирован на долгосрочные инвестиционные перспективы.

Также многие интересуются Dubai Islands, но я отношусь к этой локации с осторожностью. Когда мастер-девелопер распродает большое количество земельных участков разным компаниям, возникает риск разрозненной застройки и несогласованного управления территорией. В долгосрочной перспективе это может негативно сказаться на целостности и привлекательности района.

Как бы вы оценили рынок недвижимости Абу-Даби? Насколько его объекты привлекательны для жизни и инвестиций?

Марина Ганова: С 2022 года рынок недвижимости Абу-Даби растет. Этому способствует смягчение государственной политики и создание благоприятных условий для бизнеса и инвестиций. Например, здесь действуют налоговые послабления для компаний, открытых в особых экономических зонах. Сбор в земельный департамент составляет всего 2% вместо 4%, как в других эмиратах, поэтому инвестиции априори оказываются более выгодными.

Но основное преимущество столицы – это уникальные проекты, которые появляются здесь в последние годы.

Одной из главных точек притяжения остается остров Saadiyat — культурный центр Абу-Даби под охраной ЮНЕСКО. Здесь находятся музей Louvre Abu Dhabi, арт-галерея Manarat Al Saadiyat и культурный комплекс Abrahamic Family House. В ближайшем будущем откроются музеи Guggenheim Abu Dhabi, Zayed National Museum, Natural History Museum и интерактивный проект Abu Dhabi teamLab Phenomena. Также здесь расположены музыкальный колледж Berklee и кампус НьюЙоркского университета, и все это – в окружении лучших пляжей Ближнего Востока. Приобрести апартаменты или виллу на Saadiyat – значит воплотить мечту эстета. Остров по праву считается одной из самых эксклюзивных локаций в мире.

Какие еще локации можно рассмотреть в Абу-Даби помимо Saadiyat?

Марина Ганова: Я бы также отметила Al Hudayriat Island – природный остров с пляжной линией более 20 км. В 2024 году здесь открылся крупнейший в мире серфинг-клуб с искусственной волной – Surf Abu Dhabi, который мгновенно стал популярным среди местных жителей и туристов.

В перспективе ближайших лет на острове появятся комьюнити с виллами, таунхаусами и апартаментами, ориентированными на микс курортного и спортивного образа жизни.

И третья точка роста – Рас-АльХейма. Этот эмират уже стал популярен среди инвесторов?

Марина Ганова: Да, и цены в 2024 году на апартаменты выросли здесь на 10–15%. Основной драйвер роста – это предстоящее открытие первого казино на Ближнем Востоке Wynn Al Marjan Resort. Сейчас его готовность составляет 60%, а достроено оно будет в 2027 году.

Пока среди инвесторов еще сохраняется скептическое отношение к Рас-Аль-Хейме, главным образом из-за недостаточно развитой инфраструктуры. Но изменения уже начались. Например, в 2024 году аэропорт Рас-Аль-Хеймы приобрел российский миллиардер, поэтому мы ждем, что вскоре он станет новым авиахабом ОАЭ.

По моим прогнозам, потенциал Рас-АльХеймы раскроется в ближайшие несколько лет. Этот эмират будет привлекать и любителей азартных игр, и семейных туристов, и бизнес-релокантов. Потому что помимо казино Рас-Аль-Хейма предлагает чистое море, мягкий климат с температурой воздуха на несколько градусов ниже, чем в Дубае, горные пейзажи, а также удобные условия для регистрации юридического лица и получения визы.

Перспективы аренды

Как обстоят дела с арендным доходом?

Марина Ганова: Цены на аренду растут вместе с рынком. В прошлом году мы ежеквартально фиксировали прирост 15–20%, но я бы хотела отметить другой важный тренд. В 2024 году я сопровождала пул сделок по покупке инвест-апартаментов. Проводя инвестиционные расчеты, я неоднократно видела высокую доходность для объектов с краткосрочной арендой. В среднем ROI (Return On Investment) составлял 7–8% годовых, а в перспективе 5 лет – до 10%. Дополнительное преимущество краткосрочной аренды еще и в том, что апартаменты готовы к продаже в любой момент. В случае с долгосрочными контрактами такой гибкой возможности нет. Более того, постоянный арендатор может стать препятствием для потенциальных покупателей и привести к снижению цены объекта при его продаже.

Поэтому в ОАЭ так активно набирает популярность Airbnb?

Марина Ганова: Да, ОАЭ превратились в круглогодичное направление для отдыха и бизнеса. Каждый месяц здесь проходят крупные деловые, культурные и спортивные мероприятия, которые привлекают гостей со всего мира. Airbnb и аналогичные сервисы стали платформой, на которой туристы ищут подходящее жилье, а владельцы недвижимости управляют своими объектами. Но я все равно рекомендую доверить сдачу апартаментов управляющей компании. Вопервых, это позволит получать стабильный доход от аренды в течение года, а во-вторых, избавит от всех операционных вопросов с жильцами.

Важное про сделки с недвижимостью

Если мы говорим о тех, кто выбирает недвижимость впервые, с чего стоит начать подготовку к сделке? Что важно не упустить?

Марина Ганова: Практически все сделки в ОАЭ проходят при сопровождении лицензированного брокера. Поэтому первый и главный шаг – это найти надежного специалиста, которому можно доверять и который поможет провести сделку без ошибок. Когда ко мне обращаются с запросом на покупку недвижимости, я всегда начинаю с расчета стратегии. Мне важно понять цели и возможности клиента, чтобы предложить наиболее подходящую локацию и проект.

После выбора объекта я веду переговоры с продавцом или застройщиком о скидке, готовлю документы, проверяю наличие обременений, помогаю с переводом денег, включая криптовалюту, и сопровождаю весь процесс вплоть до приемки апартаментов и их последующей сдачи в аренду. Также по запросу занимаюсь перепродажей недвижимости.

Покупателю необходимо специально приезжать в ОАЭ?

Марина Ганова: Нет, многие мои клиенты предпочитают проводить сделки в удаленном формате. В таком случае я предоставляю видеообзор объекта, его технические характеристики и все необходимые документы. Сделка проводится либо онлайн (при покупке на первичном рынке), либо через доверенное лицо, которым по закону может выступать брокер (при покупке на вторичном рынке).

Легко ли получить ипотеку иностранному инвестору?

Марина Ганова: Сейчас ипотека в ОАЭ выдается экспатам при соблюдении нескольких условий. Во-первых, необходимо наличие резидентства. Во-вторых, требуется стабильный доход, который может быть представлен в виде заработной платы, дохода от аренды недвижимости или ведения бизнеса в ОАЭ.

Если покупатель не работает на территории Эмиратов, процедура может немного усложниться, особенно для владельцев российского паспорта. Но даже в таких случаях решение возможно, если грамотно подойти к подготовке документов и взаимодействию с банком.

Марина, и последний вопрос: что вы посоветуете тем, кто планирует инвестировать в недвижимость ОАЭ в 2025 году?

Марина Ганова: Не затягивать с решением. Ожидание редко идет на пользу инвестору. Если есть сомнения, то предлагаю обсудить их на личной встрече или консультации, где я помогу выбрать правильную стратегию и предложу возможные варианты для снижения инвестиционных рисков.

КОНТАКТЫ ДЛЯ СВЯЗИ

Telegram-канал: t.me/Marina_Ganova_UAE

Instagram*-канал: @marina.ganova

Телефон: +971 50 970 4897

E-mail: marina.ganova.uae@gmail.com