Сегодня Адвокат Иса бин Хайдер, основатель и руководитель компании Bin Haidar Advocates and Legal Consultants, даст разъяснения, касающиеся законодательства, регулирующего отношения между арендодателями и арендаторами в Дубае.

Его Высочество шейх Мухаммед бен Рашид Аль Мактум, в должности Правителя Дубая, издал Закон № 26 от 2007 года для регулирования взаимоотношений между арендаторами и арендодателями недвижимости в эмирате Дубай.

Вышеназванный закон был издан в свете Статей, включенных в Федеральный закон № 5 от 1985 года, касающийся операций по аренде и гражданских сделок, изданный Правительством Объединенных Арабских Эмиратов, и поправок к нему; и Федеральный закон о доказательственном праве № 10 от 1992 года; и Декрет № 2 от 1993 года, касающийся формирования специального Юридического комитета для разбирательства споров между арендодателями и арендаторами; и Закон № 16 от 2007 года, касающийся учреждения Организации по регулирования рынка недвижимости; все эти Статьи были заменены Статьями 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 и 36, в соответствии с Законом № 33 от 2008 года. Статья 1 настоящего Закона оговаривает, что закон должен называться «Закон № 26 от 2007 года о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами недвижимости в эмирате Дубай».

Статья 2 (замененная) определяет значение слов и терминов, используемых здесь и далее, и предписывает, что слово «Эмират» должно использоваться узко и только в значении «эмират Дубай», т. е. Закон должен управлять только недвижимостью, расположенной на территории эмирата Дубай. А слово «Комитет» означает юридический комитет, занимающийся разрешением споров, возникающих между арендодателями и арендаторами, которые идентифицируются как арендодатель и арендатор. В то же время, Статья 3 (дополненная) оговаривает объемы юридической правомерности положений данного Закона, которые применяются к земельным участкам и недвижимости, арендуемой в Эмирате, за исключением единиц недвижимости, созданных физическими лицами – «индивидуалами» или корпоративными органами – «официальными агентствами и корпорациями» для бесплатного расселения своих собственных сотрудников.

Параграф «А» Статьи 4 (дополненной) поясняет, что отношения между арендодателем и арендатором должны быть выстроены в соответствии с договором аренды, который включает в себя описание арендуемой недвижимости, цели аренды, срок действия и стоимость аренды, способ оплаты, имя владельца в случае, если последний не является арендодателем и назначил специализированную компанию для проведения операций по аренде недвижимости от своего имени. Согласно параграфу «В» этой Статьи, все контракты и любые дополнения к ним должны быть зарегистрированы в «Организации по регулированию рынка недвижимости», а в Статье 5 оговаривается необходимость определения периода аренды. Если данный период не был оговорен заранее или если возникли сложности с определением срока действия аренды, тогда договор аренды должен быть ограничен периодом, обозначенным для оплаты стоимости аренды. В то же время Статья 6 вобрала в себя концепцию обоюдного предполагаемого подтверждения обновления, предписывающую, что «если период аренды уже закончился, и арендатор продолжает проживать в единице недвижимости без каких-либо возражений со стороны арендодателя, тогда такой контракт должен считаться продленным на тех же условиях и на такой же по продолжительности период или на один год, в зависимости от того, какой период короче».

С другой стороны, Статья 7 предостерегает обе стороны, заключившие договор, от прекращения арендных отношений в одностороннем порядке, и запрещает одностороннее аннулирование договора в течение срока его действия, поскольку подобное аннулирование должно происходить по обоюдному согласию сторон и в соответствии с положениями данного Закона.

Хотя Статья 8 предусматривает субарендаторов, в тех случаях, когда Закон или арендодатель позволяют основному арендатору сдавать арендованную единицу недвижимости в субаренду правопреемнику основного арендатора, все подобные отношения попадают под действие тех же условий, что и основная аренда.

Следовательно, субарендатор не имеет права задерживаться в арендуемой единице недвижимости по истечении срока действия аренды, если только арендодатель не будет явно согласен на продление этих арендных отношений.

Параграф «А» Статьи 9 предписывает, что обе стороны обязаны определить стоимость аренды. Если этим условием пренебрегли или было сложно доказать это, тогда стоимость аренды должна быть определена в соответствии с ценами на другие подобные единицы недвижимости, а сторона, которая определит эту стоимость в соответствии с параграфом «В» данной Статьи, должна быть вышеупомянутым Комитетом, после того, как будут приняты во внимание критерии периодического повышения стоимости аренды, соответствующие коэффициенту инфляции и экономической ситуации в Эмирате или любые другие факторы, которые Комитет сочтет необходимыми. По этому поводу данный Комитет также должен принять участие в установлении критериев повышения стоимости аренды, которые должны соотноситься с общей экономической ситуацией, в соответствии со Статьей 10 настоящего Закона. В то же время, Статья 11 оговаривает права арендатора, касающиеся преимуществ, предлагаемых в снимаемой им недвижимости, таких как автомобильные парковки, плавательные бассейны и так далее. А Статья 12 описывает способ и время установления стоимости аренды. Если никакого договора не было заключено, оплата должна быть произведена в четырех равных частях в течение года. Статья 13 (дополненная) позволяет обеим сторонам вносить исправления в условия договора или повышать/ снижать стоимость аренды. В случае если нет никакого договора данный Комитет должен установить справедливую стоимость. В этой ситуации, любая из сторон, желающая представить дополнение или исправление, обязана уведомить другую сторону как минимум за 90 дней, если только они не договорились как-то иначе, в соответствии со Статьей 14. Помимо этого, Статья 15 устанавливает, что арендодатель должен сдать единицу недвижимости в надлежащем для пользования состоянии, если только не было предварительных договоренностей о предоставлении её арендатору без окончательной отделки с тем, чтобы арендатор делал её самостоятельно. Более того, Статья 16 обуславливает, что арендодатель должен периодически проводить плановые и косметические ремонты, не меняя при этом условий сдачи недвижимости в аренду или нарушая по каким-либо причинам условия эксплуатации арендатором сданного ему помещения (Статья 17).

С другой стороны, арендодатель обязан дать свое согласие арендатору на то, чтобы последний мог представлять себя в официальных органах, получая разрешения на осуществление декоративных или ремонтных работ, гарантирующие, что данные работы не нанесут ущерба строительным конструкциям недвижимости. В то же время, Статья (19) обязывает арендатора вовремя оплачивать стоимость аренды и позволяет арендодателю брать с арендатора денежный депозит в качестве гарантии за производство ремонтных работ в недвижимости по окончании срока действия контракта (Статья 20). Также, Статья 21 оговаривает, что арендатор обязан сдать арендуемую недвижимость в том же состоянии, в котором она была получена изначально, за исключением естественного физического износа, одновременно с оплатой всех требуемых сборов и пошлин в соответствии со Статьей 22.

В то же время Статья 23 предостерегает арендатора от вывоза каких-либо установленных им усовершенствований во время его выезда из арендованного помещения, если только обе стороны не договорились об обратном. Более того, Статья 24 предостерегает арендатора от передачи или субаренды арендованного помещения кому-либо, если на это не было получено письменного разрешения арендодателя. С другой стороны, Статья 25 определяет случаи, при которых арендатор должен иметь право покинуть арендованную недвижимость до истечения срока окончания действия договора аренды, например, неспособность произвести оплату аренды после получения соответствующего предупреждения, или субаренда арендованного помещения без ведома владельца недвижимости, или использование арендованного помещения в противозаконных целях, или его использование способом, нарушающим общественный порядок и социальную этику, или если арендатор оставляет арендованное помещение в целях своего бизнеса, не заселяясь в него, или если арендованная недвижимость находится в состоянии, близком к разрушению, или если арендатор не придерживается условий, оговоренных законом, или если архитектурное развитие Эмирата предписывает, что арендованная недвижимость должна быть разрушена.

Предупреждение, касающееся всего вышеупомянутого, должно быть направлено через нотариуса или заказным письмом. Помимо этого, владелец может также призвать к освобождению единицы недвижимости по окончании договора аренды, если это требуется для сноса или реконструкции здания, или если арендованное помещение нуждается в ремонте, или если арендодатель желает пользоваться сдаваемой недвижимостью сам или передать её в пользование кому-либо из своих близких родственников. В этом случае арендодатель обязан уведомить арендатора о причинах, заставляющих его освободить помещение, как минимум за 12 месяцев до даты запланированного выезда из арендуемого помещения, таким же способом, что был указан выше.

В случае если упомянутый Комитет дал арендодателю право на ремонт арендуемой недвижимости, которую он собирается использовать для собственных нужд или для нужд своих ближайших родственников, тогда арендодатель не имеет права на сдачу этой недвижимости в аренду какой-либо третьей стороне, и может это сделать только по истечении двухлетнего периода, в случае если это жилье, и трехлетнего, если недвижимость используется в иных целях, с момента подтверждения ремонтных работ, и если только уполномоченный Комитет не примет иного решения. Помимо вышеупомянутых случаев, арендатор может обратиться в Комитете за постановлением о выплате ему компенсации понесенных убытков.

С другой стороны, Статья 27 предусматривает, что действие договора аренды не может быть прекращено из-за смерти арендодателя или арендатора, и арендные отношения должны продолжаться с правопреемниками. В случае если правопреемники арендатора будут настаивать на прекращении арендных отношений, то действие договора может быть прекращено через тридцать дней после получения от них письменного уведомления, направленного в адрес арендодателя или по окончании договора, в зависимости от того, какая дата ближе.

Статья 28 оговаривает, что арендатор не должен понести какого-либо ущерба при передаче прав собственности на недвижимость другом владельцу, при условии, что даты договора аренды должны быть зафиксированы с предыдущим владельцем, который продал свою недвижимость другом владельцу.

Вместе с тем, Статья 29 (дополненная) предоставляет арендатору право на возвращение в ту же единицу жилья в случае, если арендодатель произвел в арендуемом жилье генеральный ремонт и полную реконструкцию, либо обычный ремонт, после установления новой стоимости аренды. Следовательно, арендатор должен иметь приоритетное право на аренду той же недвижимости, при условии, если он подтвердит свое желание арендовать данную недвижимость в течение тридцати дней с момента получения арендодателем уведомления, касающегося данного жилья.

Далее, Статья 30 защищает субарендатора от отмены договора аренды, в случае если договор, составленный основным арендатором, был подтвержден арендодателем. А Статья 31 обязывает арендатора устанавливать стоимость аренды, даже если арендодатель начал судебный иск об освобождении недвижимости во время срока действия всего иска, до тех пор, пока не будет вынесено судебного постановления.

Статья 32 позволяет обеим Сторона договариваться об арбитраже и дает полномочия соответствующему Комитету выпускать любые внутренние решения, касающиеся восстановления прав обеих сторон до тех пор, пока не будет принято окончательного решения через арбитраж. Более того, Статья 33 дает полномочия соответствующему Комитету назначать арбитров по заявке любой из сторон, учитывая, что их количество должно быть равным оговоренному заранее количеству или дополняющим его. Помимо этого, Статья 34 запрещает арендодателю отключать коммунальные услуги в недвижимости или ограничивать доступ к ним арендатора. В этом случае, арендатор может обратиться с жалобой в полицию или в соответствующий Комитет, тогда как Статья 35 оговаривает способы осуществления решений по освобождению недвижимости через данный Комитет, который обязан подать заявку в Отдел исполнения законодательства Дубайских судов для укрепления и исполнения своих решений.

На самом деле, этот дополненный Закон прояснил многие позиции, касающиеся арендных отношений в Дубае, и полностью предусмотрел способы установления арендных отношений между арендодателем и арендатором, а также методы определения ставок аренды, права и обязанности сторон. И, несмотря на то, что законодательство предписывает, что «договор считается связующим звеном между сторонами, его заключившими», данный Закон вмешивается в вопросы защиты прав каждой из сторон с тем, чтобы её не эксплуатировала другая сторона.

Следовательно, владелец недвижимости не может демонстрировать свое высокомерие по отношению к принадлежащей ему недвижимости и прекращать действие договора аренды в одностороннем порядке, изменять период аренды и её стоимость, а также выселять арендатора в любое удобное для себя время. Именно поэтому и был выпущен данный дополненный Закон, чтобы стабилизировать арендные отношения и принудить все стороны к справедливости, установив беспристрастные общие для всех правила, объявленные выше, с целью урегулирования арендных отношений так, чтобы все стороны могли жить в мире и безопасности, и где каждая из сторон имела бы право на счастливое проживание в этом эмирате, который процветает под мудрым руководством своего Правителя – шейха Мухаммеда бен Рашида Аль Мактума, который выпустил данный закон и дополнения к нему. Мы надеемся, что подобные законы появятся и во всех остальных эмиратах ОАЭ, чтобы все люди могли наслаждаться своим проживанием в этой гостеприимной и безопасной стране.