О том, что сегодня происходит на рынке недвижимости Дубая, и какие настроения царят среди инвесторов, нам рассказал Артур Кобозев, исполнительный директор агентства недвижимости IMEX Real Estate.

Артур, добрый день. Расскажите, пожалуйста, о текущих тенденциях на рынке фригольдной недвижимости Дубая. Заметное оживление и подъем видны невооруженным глазом.

Здравствуйте. Действительно, ситуация на рынке позитивная в контексте уровня подъема цен. Все участники процесса - инвесторы, продавцы готовой недвижимости и застройщики - ожидают дальнейшего роста. Стоит отметить, что, по данным аналитиков, цены на жилье в Дубае растут быстрее, чем по миру. Так, за прошлый год рост составил свыше 20%, а в этом году темпы стали более динамичными.

По данным Земельного департамента Дубая, в период с января по июнь 2013 года число сделок по продаже жилой недвижимости увеличилось на 41%, а ее общая стоимость (заявленная для оценки) - на 70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Обнадеживает инвесторов и анонсирование новых проектов, прежде всего, крупнейшими застройщиками - компаниями EMAAR и Nakheel. К ним присоединились и прочие «акулы рынка», в том числе DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties и другие.

При этом мы вновь ведем речь не просто о строительстве отдельных зданий, а о возведении целых районов. Например, в одном только мегапроекте «Город Мухаммеда бен Рашида», который разместится на огромном земельном участке - между шоссе Аль Хейл и трассой Мухаммеда бен Заеда, планируется построить 100 отелей.

В чем причина столь активного развития? Возможно, Дубай просто пытается реструктуризировать долги, накопленные во время прошедшего кризиса, заявляя реализацию новых мегапроектов, которые привлекут значительные инвестиции?

Позитивные ожидания инвесторов оправданы несколькими факторами. В первую очередь, налицо активное восстановление экономики Дубая и ОАЭ в целом. Ожидается, что по итогам года дубайская экономика вырастет на 3,6%. Соответственно, она требует привлечения новых рабочих кадров. Уже сегодня население Дубая превышает 2,17 млн человек, тогда как в 2011 году его численность составляла 1,97 млн человек. Безусловно, всем приезжающим экспатриантам необходимы места для проживания.

Говоря о миграции, мы имеем дело с экономически активным населением. Как свидетельствуют данные Департамента экономического развития Дубая, 55% деловых людей ожидают роста доходов в 2013 году, а 30% уверены, что они останутся стабильными.

Растет и туристический поток, который уже сегодня перевалил за 10 млн человек, и к 2020 году его планируется удвоить. Очевидно, что Арабские Эмираты стали второй Родиной для мигрантов из стран региона, охваченных военными конфликтами: они не только переводят сюда капиталы, но и переезжают на постоянное место жительства.

Я также хотел бы отметить, что сегодня цены на жилую недвижимость Дубая по-прежнему на 30% ниже максимальных значений, зафиксированных в третьем квартале 2008 года, в период бума на рынке жилья. Это еще один фактор, дающий уверенность в потенциале дальнейшего роста.

Какие районы Дубая сегодня являются наиболее инвестиционно привлекательными и почему?

Прежде всего, сохраняют популярность районы с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью: Dubai Marina, The Palm Jumeirah, традиционно популярные среди инвесторов, фешенебельный Downtown Dubai, массовый Jumeirah Lakes Towers, заметно преобразившийся за последнее время, The Greens, районы малоэтажной застройки Emirates Living, Arabian Ranches и другие.

В то же время растет спрос на застраивающиеся территории, удаленные от береговой линии, жилье в которых более доступно по цене. Прежде всего, хотелось бы отметить район Jumeirah Village, который, несмотря на неразвитость инфраструктуры и большое количество незавершенных строек, обладает хорошим потенциалом по критерию цена/качество.

Я порекомендовал бы инвесторам, рассматривающим возможность покупки жилья в Дубае, ориентироваться не только на текущий рентный доход. Нельзя упускать из виду и такой показатель, как потенциальный прирост стоимости, который весьма высок, скажем, в проектах на рукотворном «пальмовом» острове. Например, один из самых высоких темпов роста арендных ставок за последнее время показал район International City, однако с точки зрения потенциала капитализации - это не лучший вариант. В целом же, нужно оценивать ситуацию в комплексе и взвешивать приоритеты для каждого конкретного случая инвестирования.

Остаются ли россияне лидерами по количеству сделок с недвижимостью в Дубае?

По статистике Земельного департамента Дубая, россияне входят в десятку наиболее солидных инвесторов во фригольдную недвижимость.

Их доля весьма заметна, особенно в так называемом «новом» Дубае. Стоит отметить, что в первом квартале 2013 года объем сделок с недвижимостью эмирата составил 53 млрд дирхамов (US$ 14,4 млрд). Традиционными лидерами по объему инвестиций остаются представители Индии и Великобритании.

Что можно сказать о предпочтениях наших соотечественников?

Если говорить о предпочтениях наших соотечественников, то они традиционны: их, прежде всего, интересует близость к морю. А поскольку выбор недвижимости у моря, которую иностранцы могут приобрести в собственность, фактически ограничен районами Dubai Marina и The Palm Jumeirah, то как раз в этих районах «наши люди» и приобретают больше всего жилья.

Что касается ценовых рамок, то здесь я не стал бы выделять однозначных приоритетов. Продаются как очень дорогие объекты, так и по средней стоимости. Например, мы работаем с недвижимостью стоимостью от US$ 200 тысяч до десятков миллионов.

Наши соотечественники видят объективное восстановление рынка и активизируются на этом фоне. Вы знаете, что в Арабские Эмираты можно эмигрировать буквально за несколько дней и чувствовать себя здесь комфортно и в безопасности. Многие пользуются этой возможностью, выбирая новый дом под аравийским солнцем.

Наблюдается ли сегодня на рынке дефицит предложения?

Да, и он заключается в том, что интересные объекты, выставленные на продажу по приемлемой цене, уходят с рынка очень быстро. Как правило, большинство покупателей, особенно те, кто еще не знаком с местной спецификой, берут тайм-аут для размышления, а когда принимают решение, объект уже оказывается проданным.

Ситуация на рынке меняется очень быстро. Жилье в проектах крупных застройщиков продается еще до начала строительства, буквально сметается за один день. Инвесторы ищут выгодные варианты и готовы даже стоять в длинных очередях при запуске новых проектов, как в период бума на рынке.

Чему научил инвесторов кризис 2008 года? Насколько усовершенствовалось законодательство Дубая сегодня?

В первую очередь, застройщики ввели ограничения на быстрые перепродажи. Теперь инвестор, который хочет перепродать объект, обязан выплатить в среднем 35-40% от его стоимости. Это сдерживает спекулятивную составляющую.

Насколько мне известно, Земельный департамент Дубая в настоящее время занимается разработкой нормативов, регулирующих деятельность сектора недвижимости эмирата, которые должны вступить в силу в течение ближайших двух лет.

Они помогут контролировать деятельность рынка недвижимости, чтобы не допустить повторения ситуации середины 2000-х годов, когда в секторе недвижимости наблюдался невероятный бум.

Также в разработке находится специальный закон, защищающий права инвесторов.

Как считают власти эмирата, новые законопроекты призваны укрепить свод законов, регулирующий деятельность сектора недвижимости Дубая, повысить конкурентоспособность рынка и увеличить его привлекательность в глазах местных и зарубежных инвесторов.

В октябре в Дубай переезжает штаб-квартира компании «Лукойл». Есть мнение о том, что «наплыв» резидентов с высокими доходами может еще больше подхлестнуть рост цен. Вы согласны с ним?

Данный случай - далеко не единственный, если говорить о так называемом массовом переезде. Я не думаю, что он вызвал или вызовет какие-то потрясения на рынке аренды. Особенно учитывая «отток» из Дубая в Абу-Даби сотрудников государственных компаний. Напомню, что недавно была принята директива, согласно которой иностранные специалисты, занятые на государственной службе в столице, обязаны снимать жилье там же. Их количество сегодня оценивается в 15 - 20 тысяч человек. Можно сделать соответствующие выводы.

Каковы Ваши профессиональные рекомендации тем, кто хочет приобрести недвижимость в Дубае?

Не затягивать с принятием решений, в то же время не действовать наобум, всегда руководствоваться здравым смыслом и всесторонне оценивать ситуацию. Важно помнить, что, чем быстрее на растущем рынке совершается сделка, тем более выгодной является инвестиция. И не пренебрегайте поддержкой квалифицированных специалистов. Именно они могут стать вашими надежными проводниками на этом рынке. Будем рады видеть всех в Дубае!

Любую дополнительную информацию о приобретении и управлении Вашей недвижимостью в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел.в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com.